一、制定背景

为加强商品房预售资金的监督管理,预防和降低房地产交易市场风险，保障商品房交易双方当事人的合法权益，促进我县房地产市场健康有序发展，结合我县实际，制定本办法。

二、主要内容

（一）组织机构
    延津县住房和城乡建设局作为监管部门具体负责本办法的组织实施工作。其确认的有公信力的机构负责商品房预售资金的具体监管工作。    

（二）监管账户设立

为有效避免有关部门依法对预售资金监管专用账户进行冻结和扣划，确保资金安全，由监管机构在具备监管资格的银行开立“商品房预售资金监管专用账户”， 房地产开发企业在申请商品房预售许可证前，在监管账户内开立“商品房预售资金专项账户”。并与监管机构、承办银行签订《延津县商品房预售资金监管协议》。    

（三）监管方式

全额监管：商品房预售资金实行全额监管，购房人按合同约定支付的全部房价款全额进入监管账户，包括首付款（定金、诚意金）、预售商品房按揭贷款、分期付款等各种售房收入。监管资金分为重点资金和一般资金两种。

重点资金：按照工程建设资金确定的重点监管资金，只能用于项目的工程建设。主要由工程建设费用(含建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设等费用)和不可预见费(工程建设费用的20%)组成，重点监管资金标准一般确定为商品房初始备案价格的40%。    

一般资金：重点监管资金以外的售房销售收入，可以随时支取。    

监管期限：资金监管自核发商品房预售许可证开始，至办理不动产首次登记后止。    

（四）预售资金监管协议    

房地产开发企业在申请商品房预售许可证前，应同监管银行签订《延津县商品房预售资金监管协议》，并及时将《监管协议》报商品房预售资金监管领导小组办公室备案。    

监管账户设立后,开发企业因特殊原因需要变更监管账户的,应当与原监管银行协商一致后到监管部门申请备案,经领导小组办公室审核通过后,重新签订监管协议,并将原专项账户的结余资金转入新的监管专用账户。

（五）预售资金缴存管理    

商品房预售资金必须全部存入专项账户。开发企业不得在专项账户以外的其他资金账户收存商品房预售资金。    

开发企业与按揭贷款银行签订按揭贷款合作协议时,应当明确约定按揭贷款必须直接划入项目专项账户。开发企业应当将按揭贷款合作协议和预售资金监管协议上传至预售资金监管系统报备。    

监管银行、专项账户等信息开发企业必须在售楼部进行公示，同时写入《商品房买卖合同》。申请购房贷款的,贷款银行或住房公积金管理机构应将购房贷款直接划入相应的专项账户。    

（六）预售资金使用管理    

主要说明一下重点资金的使用。房地产开发企业应当在使用商品房预售资金前，向监管机构提供用款计划，并按计划分次申请用款。用款计划应当按照建设工程形象部位完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。资金使用节点一般按按照取得预售证、主体结构一半、主体结构封顶、外立面完工、竣工验收备案设置。开发企业办理不动产首次登记前,专项账户内的资金不得低于重点监管资金总额的5%。    

（七）法律责任    

若开发企业有不按规定将商品房预售资金存入监管专项账户、以收取其他款项为名变相逃避监管、提供虚假资料申请拨付预售资金、未将商品房预售资金用于该项目工程建设等行为，将停止拨付商品房预售资金,并停止该项目商品房预售合同备案和登记。    

若监管银行未及时拨付商品房预售资金。由其主管部门责令改正并按相关规定进行处理;未按照规定受理、审核开发企业使用商品房预售资金的申请资料,超前、超额支付商品房预售资金的,除承担相应责任外,三年内不得承担商品房预售资金的监管业务。    

建设项目的施工单位、监理单位提供虚假证明材料,造成开发企业超前、超额支取商品房预售资金的,应承担相应的法律责任。    

监管工作人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法依规追究责任。

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